Kedy dáva zmysel vymeniť starší byt v Bratislave za novostavbu?
Veľká časť Bratislavčanov býva vo vlastnom byte už desiatky rokov. Ide o majetok, ktorého hodnota sa dlhodobo drží a v závislosti od lokality aj naďalej stúpa. Pri množstve starších bytov však treba rátať s otázkou rekonštrukcie. Aktuálny vývoj zároveň ukazuje, že ich ceny na sekundárnom trhu sú často porovnateľné s novostavbami. Tie pritom ponúkajú bývanie na úplne inej úrovni.
Podľa dát Realitnej únie SR z leta tohto roku sa pohybovala cena bežného trojizbového bytu v Ružinove s rozlohou okolo 70 m² tesne pod sumou 290-tisíc eur. Hoci ide o priemer predajných cien, pri ktorých rozhodujú faktory ako adresa, reálny stav bytu a bytovky, poschodie či dispozície, suma ilustruje hodnotu, ktorú majú mnohí vlastníci v hlavnom meste viazanú vo svojom staršom bývaní.
Na druhej strane sa na trhu objavujú novostavby v širších bratislavských štvrtiach, pri ktorých sa cenový rozdiel so staršími bytmi v lokalitách ako Ružinov či Nové Mesto výrazne znižuje. V projekte Devina 9, ktorý vyrastie vo vybudovanej časti Devínskej Novej Vsi pri vlakovej stanici, sa zvýhodnená predpredajová ponuka trojizbových bytov spolu s parkovacím miestom začína približne na úrovni 280-tisíc eur. Ide o byty s výmerami až nad 80 m² vrátane vlastného exteriérového priestoru.
Rekonštrukcia staršieho bytu verzus novostavba
Pri rozhodovaní o kúpe staršieho bytu v etablovanej lokalite, resp. jeho výmene za byt v novostavbe, nevstupuje do úvahy len samotná predajná či kúpna cena. Pri staršom byte treba do dlhodobého plánovania rozpočtu započítať aj časom nevyhnutné, finančne náročné rekonštrukcie. Ceny majstrov vzrástli od roku 2020 o vyše 50 %, ceny materiálov na rekonštrukciu asi o 45 %.
Často pritom nestačí vymeniť opotrebovanú kuchynskú linku či vynoviť kúpeľňu. Mnohé staršie byty si postupne vyžiadajú nové rozvody, elektroinštaláciu, tienenie či riešenie prehrievania počas leta. Ceny za dodatočnú montáž klimatizácie pri systémoch pre dve až tri miestnosti dosahujú už tisíce eur. K tomu sa skôr či neskôr pridajú plánované zásahy do bytového domu cez fond opráv – tepelná izolácia fasády, výmena výťahu, stúpačiek či rekonštrukcie spoločných priestorov.
V modernej novostavbe mnohé z týchto problémov rieši už samotná technológia budovy a premyslená architektúra interiéru aj exteriéru. Projekt Devina 9 je navrhnutý v energetickej triede A0. Byty majú už v základnom štandarde bez ďalších doplatkov stropné chladenie a vykurovanie, podlahové kúrenie v kúpeľni či prípravu na exteriérové žalúzie.
„Energeticky efektívnejšia budova a moderné vykurovanie či chladenie majú nemalý ekonomický význam z hľadiska dlhodobých prevádzkových nákladov domácnosti. Komfort bývania tak ide ruka v ruke s finančnou úsporou, čo je v súčasnosti čoraz dôležitejší faktor pri rozhodovaní o kúpe bytu,“ vysvetľuje COO spoločnosti ITB Development Filip Matovič.
Zázemie v zabývanej mestskej časti
Projekt Devina 9 rozšíri už dnes fungujúcu časť Devínskej Novej Vsi so školami, škôlkami, zdravotnou starostlivosťou, športoviskami a službami. Sedem budov so spolu 624 bytmi a apartmánmi postupne postaví developer ITB v susedstve zástavby rodinných domov na ulici Jána Jonáša. Ide o lokalitu vzdialenú len 5 minút od vlakovej stanice, blízko diaľničného spojenia s centrom mesta, ďalších možností MHD aj cyklotrás.
Ku každej z jedno- až štvorizbových bytových jednotiek bude patriť vlastný exteriérový priestor – balkón, terasa alebo predzáhradka. Medzi bytovými domami vzniknú zelené vnútrobloky, oddychové zóny, detské ihriská, športoviská, vodné prvky či centrálne námestie a zelený park. Obyvatelia budú mať k dispozícii priestor na coworking, fitness a yoga room, spoločenskú miestnosť, práčovňu so sušiarňou, cyklozázemie či umyváreň pre psov. Na projekte aj dispozíciách jednotlivých bytov ITB pracovalo so skúseným tímom ateliéru Architekti Šebo Lichý.
O predpredaj prvej etapy je veľký záujem
Prvá etapa Deviny 9 prinesie v troch bytových domoch celkovo 223 bytov a apartmánov. Štart výstavby je naplánovaný na druhý štvrťrok roku 2027 a predpokladaný termín kolaudácie je v roku 2030. Ako prvý vstúpil v septembri do predpredaja dom Bona, v ktorom sú vybrané byty v limitovanej ponuke dostupné za zvýhodnených predpredajových podmienok. Už za prvé tri týždne si tu našlo majiteľov viac ako 60 % bytov z úvodnej ponuky. Developer ITB preto otvoril pre kupujúcich už aj registráciu na predpredaj bytov v ďalšej budove projektu Astra.
Aktuálne dostupné byty v rámci zvýhodnenej predpredajovej ponuky je možné získať úhradou zálohy, ktorá je stanovená na 9,9 % kúpnej ceny bytu, pričom rezervačný poplatok vo výške 2 999 eur s DPH je jej súčasťou. Zvyšok kúpnej ceny bude uhradený po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Viac ako 60 % jednotiek v prvej etape budú tvoriť jedno- až dvojizbové byty, približne tretinu trojizbové.
